買舊不如買新,文山、南港房屋價差最少





文/記者郭鴻慧 報導

據建管處統計,台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有581,610戶,佔台北市住宅總戶數7成以上,也有許多買方想在台北市買新屋,但台北市新屋量體比例偏低,故新屋的選擇相對少了許多。

住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料,統計近一年(2017年3月~2018年3月)5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價,並計算每個行政區新屋老屋的平均價差,其中大安區新舊價差最大,新屋高舊屋69.7%,一坪平均差50.6萬元,這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋,同樣豪宅林立的信義區價差居次,一坪差67.1%,南港區跟文山區市價差最少,一坪分別差27.8%、29.1%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅,因此平均單價都在百萬,故即使這兩區的老屋單價也高,新屋、老屋間的價差極大,而價差最小的南港區,因為重劃區關係新屋量不少,這幾年交易緊縮,故新屋價格維持6字頭。

至於文山區,因區域中多為自住需求,價格相對穩健,新屋的價格也較為平實,平均單價5字頭,在台北市是買新屋負擔相對輕的區域,另一方面,雖然這幾年建商大打讓利,但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素,會有較大的讓利空間外,一般新屋住宅因為整體供給量偏少,反而難有較大的讓價空間。

綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現,許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高,其中北投區的新屋交易量最高,郎美囡指出,北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量。

此外,新屋平均房價60.3萬元,也是吸引力所在,而內湖區也有大量的新屋交易,甚至交易量接近老屋的交易量,原因在於內湖重劃區的新房多,且有許多換屋的外來人口,因此在內湖買新屋的比例較高。

另一方面,新屋單價以文山區跟萬華區還維持在5字頭,萬華區因為近年有許多套房物件交屋,因此單價略高於文山區,且兩區的新屋價格不算高,因此新屋、老屋的價差在15萬元以內。

至於價差最大的大安區,新屋平均單價高達123.1萬元,老屋則是72.6萬元,也是所有行政區中老屋單價最高者,郎美囡表示,大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅,新推案也以這兩種物件類型為主力,故新屋單價高。

另外,大安區內多為精華地段,有許多著名學區,故老屋的價格一直位居全市之冠,尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋,故大安區的老屋詢問度居高不下。

由於新屋的硬體新、大多有管理機制,且北市素地少、重建難,故每每推出必受矚目,不過新屋的實際使用坪數多約在6成左右,而老屋公設少,坪數相對實在,故造就了老屋愛好者,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,買新屋、尤其是預售屋,對於使用空間務必釐清,避免建成後與期待有所落差,而老屋固然實際使用坪數較大,不過老屋通常會需要修繕,若前屋主裝潢老舊,購屋後勢必要重整一番,因此買老屋建議也要估算整修成本。


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